الالتزام الاستراتيجي لمدة 70 عامًا: صفقة التأجير التاريخية لشركة Vornado مع جامعة نيويورك في 770 برودواي، مانهاتن

تاريخ العقارات فيردنورا العقارية يختتم عقدًا طويل الأمد مع جامعة نيويورك يمتد لسبعة عقود ويغطي مساحة 1,076,000 قدم مربع من العقارات المميزة في مانهاتن في 770 برودواي في نيويورك. يكشف هيكل الصفقة عن كيفية تأمين الملاك المؤسسيين لدخل ثابت في سوق العقارات التجارية غير المستقر اليوم.

هيكل الصفقة

التزام جامعة نيويورك بموقع 770 برودواي في نيويورك يأتي مع رأس مال كبير مقدمًا — دفعت الجامعة لفردنورا مبلغ إيجار مدفوع مسبقًا لمرة واحدة بقيمة $935 مليون، مما يضمن بشكل فعال استئجار المساحة لمدة 70 عامًا القادمة على أساس صافي ثلاثي. بالإضافة إلى المبلغ الإجمالي، تلتزم جامعة نيويورك بدفع حوالي 9.3 مليون دولار سنويًا كإيجارات طوال مدة العقد. يتضمن الترتيب خيارين حاسمين: يمكن لجامعة نيويورك شراء العقار بالكامل في 2055 ومرة أخرى عند انتهاء العقد في 2095.

استثمار رأس المال وتخفيف الديون

يبدو أن توقيت هذه المعاملة مهم استراتيجيًا لموقف فيردنورا المالي. قامت الشركة على الفور باستخدام $700 مليون من المبلغ المدفوع مسبقًا بقيمة $935 مليون لسداد ديون الرهن العقاري القائمة على نفس العقار. يحول هذا التحرك بشكل فعال الالتزام بالدين طويل الأمد إلى تدفق إيرادات لمدة 70 عامًا، مما يعيد تشكيل معاملة الميزانية العمومية للعقار بشكل أساسي.

الحفاظ على تنويع المحفظة

بدلاً من الخروج الكامل من الأصل، احتفظت فيردنورا بملكية 92,000 قدم مربع من المساحات التجارية في 770 برودواي — وتحديدًا قسم الشقة المملوك الذي تم تأجيره إلى ويغمانز. يتيح هذا الاحتفاظ الاستراتيجي للشركة الاستمرار في جني إيرادات التجزئة بشكل مستقل عن الشراكة الأكاديمية الأوسع، مما يحافظ على تنويع الدخل من العقار.

ما الذي يرمز إليه هذا عن عقارات مانهاتن

يعكس هيكل هذا العقد — لا سيما استعداد جامعة نيويورك للدفع المسبق بمبلغ $935 مليون مقابل 1,076,000 قدم مربع على مدى سبعة عقود — ثقة المؤسسات في مواقع مانهاتن الأساسية على الرغم من التحديات الأخيرة في سوق العقارات التجارية. توفر خيارات الشراء المدمجة في 2055 و2095 مسارًا واضحًا لامتلاك الجامعة، مما يشير إلى أن هذا يمثل ترتيبًا تشغيليًا طويل الأمد وفرصة استحواذ مستقبلية محتملة.

بالنسبة لفردنورا، تحوّل المعاملة مخاطر الفراغ وعدم اليقين في إعادة التمويل إلى دخل إيجاري متعاقد عليه مدعوم بضخ رأسمالي هائل. إن قرار تخصيص مساحة كبيرة لمستأجر واحد — ( رغم أن المؤسسة لديها القدرة المالية لضمان الأداء — ) يمثل مقايضة محسوبة بين التنويع والأمان.

تستمر عقارات 770 برودواي في نيويورك في إثبات قيمتها الدائمة مع تفضيل المستأجرين المؤسسيين للتوسع في أحياء مانهاتن الراسخة، حتى مع غيوم عدم اليقين التي تلوح في الأفق على قطاع العقارات التجارية الأوسع.