ثلاثة خيارات لصناديق الاستثمار العقاري المتداولة (REIT ETF) مستعدة للنمو في 2026

فهم سبب احتمال نجاح صناديق الاستثمار المتداولة للعقارات (REIT ETFs)

لطالما خدم صناديق الاستثمار العقاري (REITs) المستثمرين الباحثين عن تدفقات دخل ثابتة. تقوم هذه الكيانات بشراء العقارات، وتأجيرها للمستأجرين، وتوزيع ما لا يقل عن 90% من أرباحها الخاضعة للضريبة كأرباح موزعة — وهو متطلب تنظيمي يجعلها جذابة للمحافظ التي تركز على الدخل.

ثبت أن فترة 2022-2023 كانت تحديًا لقطاع REITs. زادت معدلات الفائدة المرتفعة من تكاليف التمويل لشراء العقارات وخلقت عوائق للمشغلين. وفي الوقت نفسه، diverted عوائد الخزانة المرتفعة وأسعار شهادات الإيداع رأس المال بعيدًا عن الأوراق المالية العقارية ذات العائد الموزع نحو بدائل الدخل الثابت.

تشير التطورات الأخيرة إلى نقطة تحول. خلال عامي 2024 و2025، نفذت الاحتياطي الفيدرالي خمسة تخفيضات في المعدلات، مما أدى إلى استقرار العديد من قطاعات REITs. ومع ذلك، ظلت عوائد الخزانة مرتفعة بسبب مخاوف التضخم المستمرة، والإنفاق على العجز المالي، ومخاوف الركود. حافظت هذه الديناميكية على ارتباط المستثمرين بالسندات، مما حال دون تحقيق بعض فئات REIT — خاصة المكاتب، والتجزئة، ومراكز البيانات، والعقارات الصناعية — ارتفاعات ملحوظة في القيمة.

مع عودة عوائد الخزانة إلى طبيعتها خلال العام القادم، من المتوقع أن تتجه تدفقات رأس المال مرة أخرى نحو الأسهم ذات الدخل وREIT ETFs. للمستثمرين الذين يرغبون في تنويع التعرض دون اختيار أوراق مالية فردية، توفر صناديق الاستثمار المتداولة وسيلة دخول فعالة. إليك ثلاثة خيارات مقنعة من REIT ETF تستحق النظر.

VNQ: النهج الشامل والمركز على الدخل

صندوق مؤشر العقارات في فانجارد (VNQ) يهيمن على مساحة صناديق REIT من حيث الأصول. يحتفظ هذا الصندوق بتعرض لــ 153 ورقة مالية تمتد عبر 17 فئة عقارية مختلفة. تمثل العقارات الصحية 15% من الحيازات، والتجزئة 13.5%، والمرافق الصناعية 11.3%. كما يخصص الصندوق رأس مال لأبراج الاتصالات، ومراكز البيانات، والخدمات العقارية المساندة.

ومن الجدير بالذكر أن أكبر مركز في VNQ هو صندوق استثمار مشترك مؤسسي — صندوق فانجارد للعقارات II أسهم المؤسسات — والذي يمثل 14.5% من الأصول. تشمل أعلى الأسهم المملوكة Welltower (6.8%)، Prologis (6.7%)، وAmerican Tower (4.8%).

تركيز الصندوق على REIT ذات رأس مال كبير يخلق ملفًا متوازنًا مناسبًا للمحافظ التقاعدية. مع عائد فعال بنسبة 3.62% (غير معدل) و2.83% (معدل، باستثناء توزيعات استرداد رأس المال)، يوفر VNQ دخلًا ذا معنى. كما أن الحد الأدنى للاستثمار ونسبة المصاريف البالغة 0.13% يخلقان حدًا أدنى من العوائق للدخول، مما يجعله متاحًا لمعظم المستثمرين الذين يبدؤون في التعرض للعقارات.

SCHH: تركيز على REITs العقارية الصافية

صندوق Schwab U.S. REIT $1 SCHH( يتتبع مؤشر داو جونز للأسهم العقارية ذات الرأس مال المحدود مع 124 حيازة. تتداخل أكبر مراكزها مع VNQ — Welltower )9.9%(، Prologis )8.5%(، وAmerican Tower )4.9%( — على الرغم من أن هيكل SCHH المركز يركز حصريًا على REITs التي تملك العقارات.

على عكس VNQ، يستبعد SCHH الشركات العقارية غير REIT وREITs الرهنية )mREITs(، التي تمتلك أوراق رهن عقاري ومشتقات. يجذب هذا التخصص المستثمرين الذين يفضلون التعرض المباشر للعقارات على أدوات الرهن العقاري.

يولد الصندوق عائدًا بنسبة 3.6% وفقًا لمعيار SEC مع حد أدنى للاستثمار صفر ويبلغ معدل الرسوم السنوي 0.07%. للمستثمرين الذين يفضلون محافظ تركز على العقارات التقليدية ويبحثون عن مصاريف أقل، يمثل SCHH وسيلة مباشرة.

XLRE: التعرض العقاري النموّي

صندوق قطاع العقارات المختارة SPDR )XLRE( يتبع مهمة مختلفة من خلال وزن مراكز مراكز البيانات، والخدمات اللوجستية، وأبراج الاتصالات — القطاعات التي من المتوقع أن تستفيد من الاتجاهات الديموغرافية في الحوسبة السحابية، والذكاء الاصطناعي، والتوسع في التجارة الإلكترونية.

مع 31 حيازة فقط، يحافظ XLRE على تعرض مركز مع الحفاظ على التنويع. تتكرر المراكز الكبرى مع Welltower )11.1%(، Prologis )9.6%(، وAmerican Tower )7.1%(. بالإضافة إلى REITs الصافية، يشمل XLRE شركات عقارية أخرى تسعى إلى “تمثيل فعال” لقطاع العقارات في مؤشر S&P 500.

يحمل هذا النهج تقلبات معتدلة مرتفعة مقارنة بصناديق REIT الأوسع، لكنه يوفر إمكانات نمو أعلى للمستثمرين الذين يوازنون بين العائد وزيادة رأس المال. يوزع XLRE عائدًا بنسبة 3.48%، ويبلغ معدل الرسوم السنوي 0.08%، ولا يوجد حد أدنى للاستثمار.

اختيار استراتيجية REIT ETF الخاصة بك

كل صندوق يخدم فئة مختلفة من المستثمرين. يناسب VNQ المستثمرين المحافظين الذين يركزون على استقرار الدخل وتمثيل القطاع الشامل. يجذب SCHH أولئك الذين يرغبون في التعرض للعقارات الصافية فقط دون مشتقات الرهن العقاري. يناسب XLRE المستثمرين الباحثين عن النمو، مع رهانات على الاتجاهات الديموغرافية للتحول التكنولوجي والتجارة الرقمية.

مع تغير الظروف الكلية وتوجه عوائد الخزانة نحو الانخفاض، قد تتجاوز صناديق REIT ETF أخيرًا أنماط التداول الجانبي الأخيرة. قد يكون التمركز قبل ذلك التحول المحتمل مجزيًا للمستثمرين الملتزمين على المدى الطويل.