لماذا يعاني 53٪ من المنازل الأمريكية من انخفاض في القيمة—ولماذا لا يُعتبر ذلك انهيارًا في سوق الإسكان

مشهد العقارات يتغير بشكل كبير. تكشف أحدث أبحاث Zillow أن انخفاض أسعار المنازل أثر على أكثر من نصف المنازل في الولايات المتحدة خلال العام الماضي، حيث فقدت 53% من قيمتها — وهو أعلى نسبة منذ عام 2012. بلغ الانخفاض المتوسط 9.7%، مما يرسم صورة قاتمة على ما يبدو لمالكي المنازل. لكن قبل أن يصيب الذعر، تقول الأرقام قصة أكثر تعقيدًا مما توحي العناوين.

الواقع وراء الانخفاض

إليكم ما يجعل هذا الوضع أقل كارثية مما يبدو: على الرغم من أن انخفاض أسعار المنازل واسع الانتشار، إلا أن الضرر المالي الفعلي لا يزال محدودًا. فقط 4.1% من المنازل الآن أقل قيمة من سعر بيعها الأخير، وما زال المالك العادي قد كسب 67% من القيمة منذ شرائه الأولي. هذا التمييز مهم لأنه يكشف أن معظم مالكي المنازل لا زالوا في وضعية حقوق ملكية إيجابية على الرغم من الانخفاضات الأخيرة.

يقدم دارن توولي، كبير موظفي القروض في Cornerstone Financial Services، وجهة نظر حاسمة: “ما نراه هو تطبيع واسع بعد عدة سنوات من التقدير السريع غير المستدام.” خلق الارتفاع في سوق الإسكان خلال جائحة كورونا زخمًا اصطناعيًا. أدت معدلات الفائدة المنخفضة والهجرة الناتجة عن الجائحة إلى زيادة سريعة في التقدير لم يكن من الممكن استدامتها. يمثل التهدئة الحالية تصحيحًا للسوق، وليس انهيارًا.

تباطؤ النمو يشير إلى استقرار السوق، وليس سقوطًا حرًا

تشير سيلما هب، كبيرة الاقتصاديين في Cotality، إلى تباطؤ نمو الأسعار كدليل على نضوج السوق. تباطأ ارتفاع أسعار المنازل إلى 1.8% فقط في 2025، وتتوقع Cotality نموًا يقارب 3% في 2026، مع تباينات إقليمية بين 2% و4%. إذا استمرت التضخم في البقاء مرتفعًا، قد يظل النمو الحقيقي للأسعار ثابتًا — وهو أمر مفيد من حيث القدرة على التحمل دون أن يؤدي إلى مبيعات اضطرارية.

التمييز الرئيسي: انخفاض أسعار المنازل تدريجيًا جنبًا إلى جنب مع تباطؤ النمو يختلف جوهريًا عن انهيار السوق. فالانهيار سيشمل بيعًا ذعرًا، وانخفاضًا في المخزون، وانتشار الممتلكات المتعثرة. بدلاً من ذلك، يُظهر الوضع الحالي أن المخزون لا يزال ضيقًا تاريخيًا، حيث يبلغ فقط 4.7 مليون وحدة على مستوى البلاد، وفقًا لبيانات Zillow الأخيرة.

الجغرافيا تحدد مسار سوقك

ليست كل المناطق تواجه ضغطًا متساويًا. يؤكد توولي أن المخزون الضيق يخلق حدًا أدنى للأسعار: “إذا استمرت معدلات الرهن العقاري في الانخفاض، فمن المحتمل أن تعود معظم الأسواق التي تبرد إلى النشاط مرة أخرى.” يحدد هذا التفاوت الإقليمي توقعات 2026:

أسواق النمو: الشمال الغربي والوسط الغربي مهيأة لتحقيق تقدير يتراوح بين 3-4%، مدفوعة بقلة المعروض من المساكن والطلب المستمر. يستفيد الشمال الشرقي من مراكز العمل ذات الأجور العالية والمجتمعات الضاحية الميسورة التي تجذب العاملين الهجين.

مناطق التعديل: مناطق Sun Belt والغربية — التي شهدت طفرة خلال الجائحة — تواجه تحديات من ارتفاع تكاليف التأمين، الضرائب العقارية، ورسوم جمعيات الملاك. انخفاض أسعار المنازل هنا أكثر وضوحًا مع عودة الهجرة من حقبة الجائحة وظهور مخاوف القدرة على التحمل مجددًا.

المناطق الساحلية الضعيفة: المدن التي تعاني من ارتفاع تكاليف التأمين وتحديات التغطية بعد الكوارث قد تشهد استقرارًا في الأسعار أو انخفاضًا بسيطًا.

أنماط الهجرة تعود إلى الأسس الاقتصادية

ثورة العمل عن بُعد خلال الجائحة دفعت العمال ورؤوس الأموال نحو وجهات Sun Belt. لكن هذا الاتجاه يتغير. مع عودة الموظفين إلى المكاتب وقيام العاملين الذين لديهم قروض بفوائد ثابتة بإدراج ممتلكاتهم بشكل استراتيجي، تتطبيع أنماط الهجرة. ينشط النمو الوظيفي، والقدرة على التحمل، والأسس المعيشية — وليس تكهنات الجائحة — في إعادة تشكيل السوق.

هذا التوازن الجديد، رغم أنه يسبب انخفاض أسعار المنازل في الأسواق المفرطة في التسخين، يفتح أيضًا فرصًا للمشترين الذين ظلوا على الهامش خلال جنون التقدير. السوق المبردة لا تعني أزمة؛ بل تعني توازنًا أفضل بين العرض والطلب، أقرب إلى المعايير التاريخية.

الخلاصة: التهدئة، وليست الانهيار

يهم هذا التمييز بشكل كبير. نعم، انخفاض أسعار المنازل في أكثر من نصف المنازل الأمريكية يشير إلى تعديل. لكن حقوق الملكية المستدامة، والمخزون الضيق، والتفاوت الإقليمي يرسم صورة لتطبيع السوق وليس فشلًا نظاميًا. كيف ستدير الاحتياطي الفيدرالي معدلات الفائدة في 2026 هو ما سيحدد ما إذا كانت الأسواق المبردة ستعود للنشاط أو ستستمر في التهدئة — لكن أيًا من السيناريوهين يبتعد كثيرًا عن الانهيار.