كم يجب أن يستهلك رهنك العقاري من دخلك الشهري؟

تأمين منزل يتطلب عادة إثبات للمقرضين أن لديك دخلًا كافيًا لتغطية المدفوعات الشهرية بشكل موثوق. ومع ذلك، فإن تحديد النسبة المئوية من الدخل التي ينبغي أن تشغلها مدفوعات الرهن العقاري في ميزانيتك ليس أمرًا بسيطًا—حيث تتطلب الحالات المالية المختلفة نهجًا مختلفًا. فهم هذه النماذج يساعدك على اتخاذ قرار مستنير بشأن قدرتك على الشراء.

النماذج الشائعة لحساب الحد الأقصى لعبء الرهن العقاري الخاص بك

فهم معيار 28%

توصي هذه القاعدة الأساسية بتحديد تكاليف السكن بنسبة 28% من إجمالي دخلك الشهري قبل الضرائب. يشمل هذا الرقم الر principal، الفوائد، ضرائب العقار، وتأمين مالكي المنزل مجتمعة.

على سبيل المثال، إذا كنت تكسب 7000 دولار شهريًا قبل الضرائب، فإن حسابك يكون كالتالي: 7000 × 28% = 1960 دولار. ويصبح هذا الحد الأقصى لمدفوعات السكن الشهرية.

شرح إطار 28/36

بالاعتماد على نموذج 28%، يضيف هذا النهج طبقة أخرى: بينما يشغل السكن 28%، يجب ألا يتجاوز إجمالي ديونك (بما في ذلك بطاقات الائتمان، قروض السيارات، المرافق، والالتزامات الأخرى) 36% من الدخل الإجمالي.

باستخدام نفس مثال الدخل البالغ 7000 دولار: ستخصص حوالي 1960 دولار للسكن مع الحفاظ على 2520 دولار لجميع الالتزامات الديون الأخرى. هذا يخلق صورة أكثر شمولية لالتزاماتك المالية الشهرية الإجمالية.

نهج 35/45 للمقترضين المرنين

يفضل بعض المقرضين هذا النموذج، الذي يحدد الحد الأقصى للديون الإجمالية بنسبة 35% من الدخل الأسري الإجمالي. بدلاً من ذلك، تقيس بعض المؤسسات هذا بنسبة 45% من صافي (الدخل الصافي) الخاص بك.

مع دخل إجمالي قدره 7000 دولار و 6000 دولار صافي بعد الضرائب والخصومات، يتراوح حد ديونك بين 2450 دولار (35% من الإجمالي) و2700 دولار (45% من الصافي). هذا المرونة تتيح التكيف مع هياكل الدخل المختلفة.

النهج المحافظ بنسبة 25% بعد الضرائب

يتميز هذا النموذج باستخدام دخلك الصافي بدلاً من الأرقام الإجمالية، مع تحديد تكاليف السكن بنسبة 25% من الراتب الصافي. وهو الخيار الأكثر تقييدًا، ومناسب للمقترضين الذين يتحملون التزامات قائمة كبيرة.

إذا كان دخلك الشهري الصافي 6000 دولار، فلا ينبغي أن تتجاوز مدفوعات السكن الخاصة بك 1500 دولار. يعمل هذا النهج بشكل جيد عندما يكون لديك مدفوعات سيارة، قروض طلابية، أو أرصدة بطاقات ائتمان تتنافس على ميزانيتك.

تقييم قدرتك الفعلية على الاقتراض

يعتمد تأهيلك للرهن العقاري على عدة عوامل مترابطة تتجاوز نسب الدخل فقط:

دخل شهري: وثّق كل من الدخل الإجمالي والصافي من العمل والعمل الجانبي. تحقق من قسائم الرواتب أو الإقرارات الضريبية إذا كان دخلك يتغير موسميًا.

الالتزامات الديون الحالية: أدرج كل ما تدين به—بطاقات الائتمان، القروض التعليمية، قروض السيارات، وخطوط الائتمان الشخصية. تذكر: الديون تختلف عن النفقات المتغيرة مثل البقالة أو تكاليف النقل.

الاحتياطيات النقدية المسبقة: حجم الدفعة الأولى يؤثر مباشرة على التزامك الشهري. في حين أن 20% عادةً ما يلغي التأمين الخاص على الرهن العقاري (PMI)، فإن النسب الأصغر لا تزال ممكنة. الدفعات الأكبر تؤدي إلى مدفوعات شهرية أقل.

السجل المالي: الائتمان الممتاز يفتح أقل معدلات فائدة متاحة من المقرضين. على العكس، الائتمان الأضعف يؤدي إلى معدلات أعلى وبالتالي تكاليف شهرية أعلى.

كيف تقيم المؤسسات المالية مبلغ القرض الخاص بك

يعتمد المقرضون بشكل رئيسي على نسبة الدين إلى الدخل (DTI)—وهي نسبة تظهر كم من دخلك الإجمالي يخدم جميع الديون مجتمعة. للحساب: اجمع كل المدفوعات الشهرية للديون وقسمها على الدخل الشهري الإجمالي.

إليك مثال عملي: إذا كنت تكسب 7000 دولار شهريًا مع $400 دفعة سيارة، $200 دفعة قرض طالب، $500 حد أدنى لبطاقة الائتمان، و1700 دولار كدفعة رهن حالية، فإن إجمالي ديونك هو 2800 دولار. نسبة DTI الخاصة بك هي 40% ($2800 ÷ $7000).

يفضل المقرضون عادة نسب DTI بين 36% و43%، على الرغم من أن بعضهم يقبل نسبًا أعلى. كلما كانت نسبتك أقل، زادت فرص الموافقة المسبقة. نظرًا لأن المعايير تختلف بين المؤسسات، فإن مقارنة عدة مقرضين يساعد في تحديد الأنسب لك.

استراتيجيات لتقليل تكاليف السكن الخاصة بك

هناك عدة طرق يمكن أن تقلل بشكل كبير من التزامك الشهري:

استهدف عقارًا أكثر تواضعًا: قد يوافقك المقرضون على الحد الأقصى للمبلغ، لكن ذلك لا يلزمك بإنفاقه كله. اختيار منزل أقل تكلفة يقلل مباشرة من عبء مدفوعاتك الشهرية.

زيادة الدفعة الأولى: الادخار لدفعة أكبر له تأثير فوري—المزيد من المال المدفوع مقدمًا يعني تمويل أقل، مما يؤدي إلى مدفوعات أقل.

الحصول على معدلات فائدة محسنة: عادةً ما تعتمد معدلاتك على وضعك الائتماني ونسبة DTI. سداد الديون الحالية—خصوصًا بطاقات الائتمان ذات الفائدة العالية والقروض—يحسن من ملفك الائتماني ويقلل من DTI الخاص بك. هذا الجمع غالبًا ما يؤهلك لمعدلات أفضل.

نفقات السكن الإضافية بخلاف الرهن العقاري الخاص بك

تكاليف امتلاك المنزل تتجاوز المدفوعات الشهرية. خطط لنفقات مستمرة تشمل:

الصيانة الروتينية والصيانة الموسمية—العناية بالحديقة، خدمة المسبح، ضغط غسيل السطح، أو الإصلاحات الخارجية. إذا لم توفر منطقتك هذه الخدمات، فستديرها بشكل مستقل.

التحسينات الكبرى والاستبدالات—سقف جديد، تحديثات في المطبخ، استبدال باب المرآب، أو ترقية السباكة. تقرير فحص محترف خلال عملية الشراء يحدد الأنظمة القديمة، والتي يمكنك استخدامها في التفاوض على السعر أو طلب من البائع إصلاحها قبل الإغلاق.

فهم هذه التكاليف التراكمية يساعدك على اختيار منزل يتناسب حقًا مع صورتك المالية الشاملة، وليس فقط قدرتك على الاقتراض القصوى. من خلال تطبيق النموذج المناسب لنسبة الدخل على ظروفك الخاصة، ستتخذ قرار شراء يظل مريحًا لسنوات قادمة.